Casa e Mutui
Calcolatore Comprare vs Affittare
Valuta il costo totale di acquisto vs affitto nel tempo.
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Parametri di confronto
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Esito del confronto
Comprare fa risparmiare 59.142 € di costo netto in 10 anni
- Patrimonio netto finale sull'immobile
- 178.139 €
- Valore finale dell'immobile
- 403.175 €
- Interessi mutuo pagati
- 133.516 €
- Vantaggio acquisto
- +59.142 €
- Spesa totale dell'acquirente
- 340.671 €
- Mancato guadagno di investimento
- 42.703 €
- Patrimonio netto finale sull'immobile (44.2%)178.139 €
- Mutuo residuo (49.8%)200.846 €
- Costi di vendita (6.0%)24.190 €
In 10 anni, il capitale di 178.139 € compensa le uscite. A lungo termine, la rivalutazione favorisce l'acquisto.
| Metrica | Attuale (3%) | +1% (4%) |
|---|---|---|
| Valore finale dell'immobile | 403.175 € | 444.073 € |
| Patrimonio netto finale sull'immobile | 178.139 € | 216.583 € |
| Vantaggio acquisto | 59.142 € | 97.586 € |
Un 1% in più all'anno aumenta il capitale finale di 38.444 €, riducendo il costo netto dell'acquisto.
Modello a tasso fisso con rivalutazione costante senza detrazioni fiscali.
Affitto vs acquisto nel tempo
Guarda come si confrontano i costi totali e quando l'acquisto diventa l'opzione migliore.
Anni
Confronto costi in sintesi
- Affitto mensile (anno 1)
- 1900 €
- Affitto dopo 10 anni
- 2479 €
- Costo netto totale
- 264.376 €
- Rata mutuo mensile
- 1439 €
- Tasse e assicurazione / mese
- 450 €
- Manutenzione / mese
- 250 €
- Patrimonio netto finale sull'immobile
- 178.139 €
- Costo netto totale
- 205.234 €
Dettaglio anno per anno
Confronta affitto pagato, costi d'acquisto, patrimonio e differenza cumulata ogni anno.
| Anno | Canone mensile | Valore immobile | Mutuo residuo | Patrimonio netto finale sull'immobile | Costo netto acquisto | Costo totale affitto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Anno 1 | 1900 € | 309.000 € | 237.053 € | 53.407 € | 43.437 € | 23.100 € |
| Anno 2 | 1957 € | 318.270 € | 233.924 € | 65.250 € | 62.610 € | 46.884 € |
| Anno 3 | 2016 € | 327.818 € | 230.602 € | 77.547 € | 81.511 € | 71.373 € |
| Anno 4 | 2076 € | 337.653 € | 227.075 € | 90.319 € | 100.129 € | 96.587 € |
| Anno 5 | 2138 € | 347.782 € | 223.330 € | 103.585 € | 118.452 € | 122.548 € |
| Anno 6 | 2203 € | 358.216 € | 219.355 € | 117.368 € | 136.470 € | 149.280 € |
| Anno 7 | 2269 € | 368.962 € | 215.135 € | 131.690 € | 154.170 € | 176.804 € |
| Anno 8 | 2337 € | 380.031 € | 210.654 € | 146.576 € | 171.540 € | 205.145 € |
| Anno 9 | 2407 € | 391.432 € | 205.896 € | 162.050 € | 188.566 € | 234.328 € |
| Anno 10 | 2479 € | 403.175 € | 200.846 € | 178.139 € | 205.234 € | 264.376 € |
Scenari comuni
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Domande frequenti
Risposte alle domande frequenti su questo calcolatore.
Qual è il costo netto effettivo dell'acquisto di una casa?
Il costo netto di acquisto comprende tutte le uscite sostenute (anticipo, interessi del mutuo, imposte, assicurazione, condominio e spese notarili) detratto il patrimonio netto finale ricavato dalla vendita dopo aver estinto il mutuo.
Cos'è l'anno di pareggio tra affitto e acquisto?
È il momento in cui il capitale accumulato con la rivalutazione dell'immobile e il rimborso del mutuo supera i costi di acquisto e gli interessi, rendendo l'acquisto più conveniente dell'affitto.
Perché i primi anni di proprietà costano più dell'affitto?
Le spese notarili e le imposte iniziali (circa 5–10%) e la forte incidenza degli interessi nelle prime rate rendono l'affitto più vantaggioso a breve termine, mentre l'acquisto prevale sul lungo periodo.
Cos'è la regola del 5% per affitto vs acquisto?
Stima i costi annui irrecuperabili al 5% del valore dell'immobile (1% tasse + 1% manutenzione + 3% costo del capitale). Se l'affitto mensile equivalente è inferiore, l'affitto può essere più vantaggioso.
Quanti anni bisogna vivere in una casa perché l'acquisto convenga?
In genere servono da 4 a 7 anni per ammortizzare spese notarili, imposte e provvigioni di agenzia.
Questo calcolatore include il costo opportunità?
Sì, confronta l'acquisto con l'affitto investendo l'anticipo e i risparmi mensili sul mercato azionario.
Come funziona il calcolo
Capisci la formula e le variabili dietro i numeri.
Confrontare affitto e acquisto richiede di valutare le uscite periodiche di cassa rispetto al patrimonio immobiliare costituito nel tempo. L'inquilino versa canone e assicurazione, mentre il proprietario sostiene mutuo, tasse, assicurazione e manutenzione, accumulando tuttavia ricchezza tramite l'ammortamento del capitale e la rivalutazione dell'immobile.
Formule di confronto del costo netto
Costo netto acquisto = Uscite totali + Costo opportunità − Patrimonio netto finale
Costo netto affitto = Totale canoni versati + Totale assicurazioni
Vantaggio stimato = Costo netto affitto − Costo netto acquisto
Gli otto pilastri del modello comparativo
- Ammortamento del mutuo: Le rate mensili fisse coprono gli interessi e rimborsano progressivamente la quota capitale.
- Costi di gestione e manutenzione: Imposte sull'immobile, polizza casa, spese condominiali e manutenzioni ordinarie sono spese a fondo perduto.
- Rivalutazione del canone: Il canone di locazione si adegua annualmente all'inflazione stimata.
- Costo opportunità: I mancati rendimenti finanziari derivanti dall'impiego dell'anticipo e delle spese di compravendita.
- Rivalutazione dell'immobile: L'aumento annuo composto del valore accresce il valore di mercato dell'immobile nel tempo.
- Spese di vendita: Provvigioni d'agenzia e imposte di rogito (circa 5–7%) detratte al momento della cessione.
- Patrimonio netto finale: Valore finale dell'immobile al netto dei costi di vendita e del debito residuo del mutuo.
- Valutazione della convenienza: Un valore positivo indica che l'acquisto comporta minori costi netti complessivi rispetto alla locazione.
Per approfondire il calcolo delle rate del mutuo e l'ammortamento, consulta le nostre guide su Composizione rata mutuo: Capitale, Interessi, Imposte e Assicurazione e Come funziona un piano di ammortamento.
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