Vivienda e Hipoteca
Calculadora de Alquilar vs Comprar
Evalúa el costo total de comprar versus alquilar a lo largo del tiempo.
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Parámetros de comparación
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Resultado de la comparación
Comprar ahorra 59.142 € en costo neto durante 10 años
- Patrimonio neto final en vivienda
- 178.139 €
- Valor final de la vivienda
- 403.175 €
- Intereses hipotecarios pagados
- 133.516 €
- Ventaja de comprar
- +59.142 €
- Desembolso total del comprador
- 340.671 €
- Coste de oportunidad de inversión
- 42.703 €
- Patrimonio neto final en vivienda (44.2%)178.139 €
- Saldo hipotecario restante (49.8%)200.846 €
- Costos de venta (6.0%)24.190 €
En 10 años, el capital acumulado de 178.139 € compensa los desembolsos. Los costos de transacción predominan en plazos cortos, mientras que la plusvalía favorece la compra a largo plazo.
| Métrica | Actual (3%) | +1% (4%) |
|---|---|---|
| Valor final de la vivienda | 403.175 € | 444.073 € |
| Patrimonio neto final en vivienda | 178.139 € | 216.583 € |
| Ventaja de comprar | 59.142 € | 97.586 € |
Sensibilidad: un 1% adicional de plusvalía anual aumenta el capital final en 38.444 €, reduciendo el costo neto de comprar.
Modelo de flujo de caja ilustrativo. Asume plusvalía constante, tasa hipotecaria fija, aumento de alquiler y rendimiento de efectivo constantes. No incluye deducciones fiscales ni plusvalías tributarias.
Alquiler vs compra en el tiempo
Mira cómo se comparan los costos totales y cuándo comprar es mejor opción.
Años
Comparación de costos de un vistazo
- Alquiler mensual (año 1)
- 1900 €
- Alquiler tras 10 años
- 2479 €
- Costo neto total
- 264.376 €
- Hipoteca mensual
- 1439 €
- Impuestos y seguro / mes
- 450 €
- Mantenimiento / mes
- 250 €
- Patrimonio neto final en vivienda
- 178.139 €
- Costo neto total
- 205.234 €
Desglose año por año
Compara alquiler pagado, costos de compra, patrimonio y la diferencia acumulada cada año.
| Año | Alquiler mensual | Valor de la vivienda | Saldo hipotecario restante | Patrimonio neto final en vivienda | Costo neto de compra | Costo total de alquiler |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Año 1 | 1900 € | 309.000 € | 237.053 € | 53.407 € | 43.437 € | 23.100 € |
| Año 2 | 1957 € | 318.270 € | 233.924 € | 65.250 € | 62.610 € | 46.884 € |
| Año 3 | 2016 € | 327.818 € | 230.602 € | 77.547 € | 81.511 € | 71.373 € |
| Año 4 | 2076 € | 337.653 € | 227.075 € | 90.319 € | 100.129 € | 96.587 € |
| Año 5 | 2138 € | 347.782 € | 223.330 € | 103.585 € | 118.452 € | 122.548 € |
| Año 6 | 2203 € | 358.216 € | 219.355 € | 117.368 € | 136.470 € | 149.280 € |
| Año 7 | 2269 € | 368.962 € | 215.135 € | 131.690 € | 154.170 € | 176.804 € |
| Año 8 | 2337 € | 380.031 € | 210.654 € | 146.576 € | 171.540 € | 205.145 € |
| Año 9 | 2407 € | 391.432 € | 205.896 € | 162.050 € | 188.566 € | 234.328 € |
| Año 10 | 2479 € | 403.175 € | 200.846 € | 178.139 € | 205.234 € | 264.376 € |
Escenarios comunes
Compara valores iniciales típicos uno al lado del otro.
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Preguntas frecuentes
Respuestas a preguntas frecuentes sobre esta calculadora.
¿Cuál es el costo neto real de comprar una vivienda?
El costo neto de comprar compara todos los desembolsos de efectivo (enganche, intereses, impuestos, seguros, comunidad, mantenimiento y gastos de cierre) menos el patrimonio neto que conservas al vender y liquidar la hipoteca.
¿Qué es el año de equilibrio entre alquilar y comprar?
El punto de equilibrio es el momento en que el patrimonio acumulado y la plusvalía superan los gastos iniciales y operativos, haciendo que comprar sea financieramente más barato que alquilar de forma continua.
¿Por qué los primeros años de propiedad suelen ser más caros que alquilar?
Los gastos de cierre iniciales (2–5%), los costos no recuperables y la mayor proporción de intereses al inicio de la hipoteca favorecen el alquiler a corto plazo, mientras que a largo plazo comprar acumula un patrimonio superior.
¿Qué es la regla del 5% para alquilar vs comprar?
La regla del 5% es una regla financiera rápida: estima los costos anuales no recuperables de ser propietario en el 5% del valor de la vivienda (1% de impuestos + 1% de mantenimiento + 3% de costo de capital/intereses). Si un alquiler mensual equivalente es menor al 5% del precio dividido por 12, alquilar puede ser financieramente más ventajoso.
¿Cuánto tiempo necesitas vivir en una vivienda para que comprar valga la pena?
En la mayoría de los mercados, los propietarios necesitan permanecer en una propiedad de 4 a 7 años para compensar los costos iniciales de cierre, los intereses pagados y las comisiones de venta inmobiliarias posteriores (típicamente 5% a 6%).
¿Tiene en cuenta esta calculadora el costo de oportunidad de la inversión?
Sí, nuestro cálculo compara la compra frente a alquilar e invertir el enganche inicial, los gastos de cierre y la diferencia mensual de flujo de efectivo en una cartera diversificada con rendimientos compuestos.
Cómo funciona el cálculo
Comprende la fórmula y las variables detrás de los números.
Comparar alquiler y compra exige contrastar los desembolsos de efectivo periódicos con el patrimonio creado con el tiempo. El inquilino paga alquiler y seguro, mientras el propietario asume intereses, impuestos, seguros y mantenimiento, pero genera riqueza con la amortización y plusvalía.
Fórmulas de comparación de costo neto
Costo neto de compra = Desembolsos + Costo de oportunidad − Capital neto final
Costo neto de alquiler = Total alquiler pagado + Total seguro de inquilino
Ventaja estimada = Costo neto de alquiler − Costo neto de compra
Los ocho pilares del modelo comparativo
- Amortización hipotecaria: Las cuotas mensuales fijas cubren intereses y reducen el capital adeudado.
- Gastos operativos: Impuestos a la propiedad, seguro, comunidad y mantenimiento son costos no recuperables.
- Aumento del alquiler: El alquiler aumenta anualmente según el porcentaje estimado.
- Costo de oportunidad: Rendimiento no percibido por el dinero inmovilizado en el enganche y gastos de cierre.
- Plusvalía inmobiliaria: La revalorización anual acumulada incrementa el valor bruto de la vivienda.
- Costos de venta: Comisiones inmobiliarias y gastos de transmisión (5–7%) deducidos al final.
- Patrimonio neto: Valor final del inmueble menos gastos de venta y saldo pendiente del préstamo.
- Evaluación de ventaja: Un resultado positivo indica menor costo neto al comprar; negativo favorece el alquiler.
Para entender la matemática hipotecaria y la amortización, consulta nuestras guías sobre Cuota hipotecaria: Capital, Intereses, Impuestos y Seguros y Cómo funcionan los cuadros de amortización.
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