Immobilien & Baufinanzierung
Mieten oder Kaufen Rechner
Bewerten Sie Gesamtkosten von Kauf vs. Miete über die Zeit.
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Vergleichsparameter
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Vergleichsergebnis
Kaufen spart 59.142 € Nettokosten über 10 Jahre
- Verbleibendes Eigenkapital
- 178.139 €
- Endwert der Immobilie
- 403.175 €
- Gezahlte Hypothekenzinsen
- 133.516 €
- Kaufvorteil
- +59.142 €
- Gesamtausgaben des Käufers
- 340.671 €
- Entgangene Anlageerträge
- 42.703 €
- Verbleibendes Eigenkapital (44.2%)178.139 €
- Restschuld Darlehen (49.8%)200.846 €
- Verkaufskosten (6.0%)24.190 €
Über 10 Jahre gleicht das Eigenkapital von 178.139 € die Ausgaben aus. Langfristig begünstigt Wertsteigerung den Kauf deutlich.
| Kennzahl | Aktuell (3%) | +1% (4%) |
|---|---|---|
| Endwert der Immobilie | 403.175 € | 444.073 € |
| Verbleibendes Eigenkapital | 178.139 € | 216.583 € |
| Kaufvorteil | 59.142 € | 97.586 € |
1% mehr Wertsteigerung pro Jahr erhöht das Endvermögen um 38.444 €.
Cashflow-Modell mit konstanten Raten und Zinsen ohne Steuerabzüge.
Mieten vs. Kaufen im Zeitverlauf
Sehen Sie, wie sich die Gesamtkosten vergleichen und wann Kaufen günstiger wird.
Jahre
Kostenvergleich auf einen Blick
- Monatsmiete (Jahr 1)
- 1.900 €
- Miete nach 10 Jahren
- 2.479 €
- Netto-Gesamtkosten
- 264.376 €
- Monatliche Hypothekenrate
- 1.439 €
- Steuern & Versicherung / Monat
- 450 €
- Instandhaltung / Monat
- 250 €
- Verbleibendes Eigenkapital
- 178.139 €
- Netto-Gesamtkosten
- 205.234 €
Jahresaufstellung
Vergleichen Sie Miete, Käuferkosten, Eigenkapital und die laufende Kostendifferenz pro Jahr.
| Jahr | Monatsmiete | Immobilienwert | Restschuld Darlehen | Verbleibendes Eigenkapital | Kauf-Nettokosten | Miet-Gesamtkosten |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 1.900 € | 309.000 € | 237.053 € | 53.407 € | 43.437 € | 23.100 € |
| Jahr 2 | 1.957 € | 318.270 € | 233.924 € | 65.250 € | 62.610 € | 46.884 € |
| Jahr 3 | 2.016 € | 327.818 € | 230.602 € | 77.547 € | 81.511 € | 71.373 € |
| Jahr 4 | 2.076 € | 337.653 € | 227.075 € | 90.319 € | 100.129 € | 96.587 € |
| Jahr 5 | 2.138 € | 347.782 € | 223.330 € | 103.585 € | 118.452 € | 122.548 € |
| Jahr 6 | 2.203 € | 358.216 € | 219.355 € | 117.368 € | 136.470 € | 149.280 € |
| Jahr 7 | 2.269 € | 368.962 € | 215.135 € | 131.690 € | 154.170 € | 176.804 € |
| Jahr 8 | 2.337 € | 380.031 € | 210.654 € | 146.576 € | 171.540 € | 205.145 € |
| Jahr 9 | 2.407 € | 391.432 € | 205.896 € | 162.050 € | 188.566 € | 234.328 € |
| Jahr 10 | 2.479 € | 403.175 € | 200.846 € | 178.139 € | 205.234 € | 264.376 € |
Typische Szenarien
Vergleichen Sie typische Ausgangswerte im Überblick.
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Häufig gestellte Fragen
Antworten auf häufige Fragen zu diesem Rechner.
Was sind die echten Nettokosten beim Immobilienkauf?
Die Nettokosten berücksichtigen alle Ausgaben (Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Zinsen, Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherungen) abzüglich des Verkaufserlöses nach Restschuldtilgung.
Wann liegt die Gewinnschwelle zwischen Mieten und Kaufen?
Der Break-even-Zeitpunkt ist erreicht, wenn Wertsteigerung und getilgtes Eigenkapital die Kaufnebenkosten und Finanzierungskosten übersteigen.
Warum ist Kaufen in den ersten Jahren teurer als Mieten?
Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler: ca. 6–12%) und der anfänglich hohe Zinsanteil machen kurze Haltedauern unrentabel; erst über Jahre zahlt sich Eigentum aus.
Was besagt die 5%-Regel beim Mieten vs. Kaufen?
Sie schätzt die jährlichen ungedeckten Eigentumskosten auf ca. 5% des Immobilienwerts (1% Steuer + 1% Instandhaltung + 3% Kapitalkosten/Zinsen). Liegt die Kaltmiete darunter, lohnt sich Mieten oft.
Wie lange muss man in einer Immobilie wohnen, damit sich der Kauf lohnt?
In der Regel sind 4 bis 7 Jahre erforderlich, um Kaufnebenkosten und Maklergebühren auszugleichen.
Berücksichtigt dieser Rechner Opportunitätskosten?
Ja, der Rechner vergleicht den Kauf mit der Anlage des Eigenkapitals am Kapitalmarkt mit Zinseszins.
So funktioniert die Berechnung
Verstehen Sie Formel und Variablen hinter den Zahlen.
Beim Vergleich von Mieten und Kaufen müssen laufende Ausgaben und langfristiger Vermögensaufbau gegeneinander abgewogen werden. Mieter zahlen Miete und Hausratversicherung, während Eigentümer Zinsen, Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltung tragen, aber durch Kredittilgung und Wertsteigerung Vermögen aufbauen.
Nettokosten-Vergleichsformeln
Kauf-Nettokosten = Gesamtausgaben + Opportunitätskosten − Netto-Endvermögen
Miet-Nettokosten = Gezahlte Mieten + Gezahlte Mietversicherungen
Modellierter Vorteil = Miet-Nettokosten − Kauf-Nettokosten
Die acht Säulen des Vergleichsmodells
- Darlehenstilgung: Feste Monatsraten decken Zinsen ab und reduzieren sukzessive die Darlehensschuld.
- Laufende Nebenkosten: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld und Instandhaltung sind nicht erstattungsfähige Eigentumskosten.
- Mietsteigerung: Die Miete steigt jährlich um die prognostizierte Inflations- bzw. Steigerungsrate.
- Opportunitätskosten: Entgangene Zinserträge für Eigenkapital und Kaufnebenkosten, die nicht am Kapitalmarkt investiert wurden.
- Immobilienwertsteigerung: Jährliche Wertsteigerungen erhöhen den Marktwert der Immobilie über die Jahre.
- Verkaufskosten: Maklerprovisionen und Notargebühren (ca. 5–7%), die beim späteren Verkauf anfallen.
- Netto-Eigenkapital: Verkaufserlös abzüglich Verkaufskosten und verbleibender Restschuld.
- Vorteilsanalyse: Ein positiver Wert bedeutet, dass Kaufen unterm Strich günstiger war als Mieten.
Mehr über Baufinanzierungen und Tilgungsberechnungen erfahren Sie in unseren Ratgebern zu Monatsrate bei Immobilien: Tilgung, Zinsen, Steuern & Versicherungen und Wie Tilgungspläne funktionieren.
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