주택 및 담보대출
자가 매매 vs 전월세 비교 계산기
기간별 매수 vs 임대의 총 비용을 평가해 보세요.
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비교 매개변수
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비교 결과
매매 시 10년간 ₩59,142의 순비용 절감
- 최종 주택 순자산
- ₩178,139
- 최종 주택 가치
- ₩403,175
- 납부한 모기지 이자
- ₩133,516
- 매매 우위
- +₩59,142
- 구매자 총 실지출액
- ₩340,671
- 포기된 투자 기회 수익
- ₩42,703
- 최종 주택 순자산 (44.2%)₩178,139
- 대출 잔액 (49.8%)₩200,846
- 매도 비용 (6.0%)₩24,190
10년 동안 축적된 ₩178,139의 순자산이 총비용을 상쇄합니다. 장기 보유 시 집값 상승률로 인해 매매가 크게 유리해집니다.
| 항목 | 현재 (3%) | +1% (4%) |
|---|---|---|
| 최종 주택 가치 | ₩403,175 | ₩444,073 |
| 최종 주택 순자산 | ₩178,139 | ₩216,583 |
| 매매 우위 | ₩59,142 | ₩97,586 |
연 1% 추가 상승 시 만기 순자산이 ₩38,444 증가하여 매매 순비용이 더욱 낮아집니다.
고정 상승률과 이율을 가정한 현금 흐름 분석 모델입니다.
시간에 따른 임대 vs 구매 비용
총 비용 비교와 매매가 유리해지는 시점을 확인하세요.
년
한눈에 보는 비용 비교
- 월 임대료 (1년차)
- ₩1,900
- 10년 후 임대료
- ₩2,479
- 순 총 비용
- ₩264,376
- 월 모기지 상환액
- ₩1,439
- 재산세 및 보험 / 월
- ₩450
- 유지관리비 / 월
- ₩250
- 최종 주택 순자산
- ₩178,139
- 순 총 비용
- ₩205,234
연도별 내역
매년 임대료, 구매 비용, 자기자본, 누적 비용 차이를 비교하세요.
| 연도 | 월세 | 주택 가치 | 대출 잔액 | 최종 주택 순자산 | 매매 순비용 | 임대 총비용 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 연도 1 | ₩1,900 | ₩309,000 | ₩237,053 | ₩53,407 | ₩43,437 | ₩23,100 |
| 연도 2 | ₩1,957 | ₩318,270 | ₩233,924 | ₩65,250 | ₩62,610 | ₩46,884 |
| 연도 3 | ₩2,016 | ₩327,818 | ₩230,602 | ₩77,547 | ₩81,511 | ₩71,373 |
| 연도 4 | ₩2,076 | ₩337,653 | ₩227,075 | ₩90,319 | ₩100,129 | ₩96,587 |
| 연도 5 | ₩2,138 | ₩347,782 | ₩223,330 | ₩103,585 | ₩118,452 | ₩122,548 |
| 연도 6 | ₩2,203 | ₩358,216 | ₩219,355 | ₩117,368 | ₩136,470 | ₩149,280 |
| 연도 7 | ₩2,269 | ₩368,962 | ₩215,135 | ₩131,690 | ₩154,170 | ₩176,804 |
| 연도 8 | ₩2,337 | ₩380,031 | ₩210,654 | ₩146,576 | ₩171,540 | ₩205,145 |
| 연도 9 | ₩2,407 | ₩391,432 | ₩205,896 | ₩162,050 | ₩188,566 | ₩234,328 |
| 연도 10 | ₩2,479 | ₩403,175 | ₩200,846 | ₩178,139 | ₩205,234 | ₩264,376 |
일반적인 시나리오
대표적인 시작 조건을 나란히 비교해 보세요.
시나리오 적용하기
자주 묻는 질문
이 계산기에 대한 자주 묻는 질문과 답변.
주택 매수의 실질 순비용이란 무엇인가요?
매매 순비용은 선수금, 대출 이자, 재산세, 보험료, 유지보수비, 취득 부대비용의 총합에서 향후 주택 매각 시 회수하는 순자산(매각대금에서 대출잔액과 중개수수료를 차감한 금액)을 뺀 실질 지출액입니다.
전월세 대비 매매의 손익분기점 기간이란 무엇인가요?
손익분기점은 주택 가격 상승과 대출 원금 상환으로 축적된 자산 가치가 취득세 및 금융 비용을 넘어서서, 임대 거주보다 매매가 더 경제적이게 되는 시점을 의미합니다.
주택 매수 초기 몇 년은 왜 임대보다 비용이 더 많이 드나요?
취득세, 중개보수 등 초기 부대비용(집값의 3~5%)이 발생하고 대출 초기에는 이자 비중이 높기 때문에, 단기 거주 시에는 임대가 유리하지만 장기 거주 시에는 매매가 자산 증식에 훨씬 유리합니다.
임대와 매매를 비교하는 5% 룰이란 무엇인가요?
주택 가치의 약 5%(세금 1% + 유지보수 1% + 자본비용/이자 3%)를 연간 회수 불가능한 비용으로 간주하여, 이보다 월세가 저렴하면 임대가 유리하다고 판단하는 기준입니다.
주택을 매수하여 손익분기점에 도달하려면 몇 년을 거주해야 하나요?
취득세, 중개보수 및 초기 대출 이자를 회수하려면 통상 4~7년 이상 거주해야 합니다.
이 계산기는 투자 기회비용을 반영하나요?
네. 주택 매수 자금을 금융 시장에 투자했을 때의 복리 수익과 임대 비용을 정밀하게 비교합니다.
계산 방법
숫자 뒤에 숨은 공식과 변수를 이해해 보세요.
주택 매매와 임대차 비교는 정기적인 현금 지출과 시간에 따라 축적되는 자산 가치를 종합 분석해야 합니다. 임차인은 월세와 보험료만 지출하지만, 주택 소유자는 이자, 재산세, 보험료, 유지보수비를 부담하면서도 원금 상환과 집값 상승을 통해 순자산을 축적합니다.
순비용 비교 산출 공식
매매 순비용 = 총 현금 지출액 + 기회비용 − 최종 순자산
임대 순비용 = 납부한 총 월세 + 납부한 총 임대 보험료
예상 우위액 = 임대 순비용 − 매매 순비용
비교 모델의 8가지 핵심 축
- 주택담보대출 상환: 고정 월 상환액은 잔여 대출금에 대한 이자를 지급하고 원금을 줄여 나갑니다.
- 보유 및 유지관리비: 재산세, 화재보험료, 관리비 및 수리비는 회수 불가능한 주택 보유 비용입니다.
- 임대료 상승률: 설정된 인상률에 따라 월세가 매년 복리로 상승합니다.
- 투자 기회비용: 선수금 및 취득 부대비용을 금융 투자 상품에 운용하지 못해 발생한 기회손실입니다.
- 주택 가격 상승: 복리 주택 상승률이 시간이 지남에 따라 부동산의 총자산 가치를 증대시킵니다.
- 매각 수수료 및 부대비용: 보유 기간 종료 시 발생하는 중개 수수료 및 양도 관련 비용(통상 5~7%).
- 순자산(에쿼티): 최종 부동산 평가액에서 매각 비용과 대출 잔액을 차감한 순자산.
- 경제성 평가: 결과값이 양수이면 매매가 더 경제적이고, 음수이면 임대가 더 유리함을 의미합니다.
주택담보대출 상환 구조와 분할 상환 방식에 대한 자세한 내용은 다음 가이드를 확인하세요: 주택 담보 대출 상환액 구성: 원금, 이자, 재산세, 보험료 및 대출 분할 상환 일정표(Amortization)의 원리.