Imobiliário e Hipoteca
Calculadora Alugar vs. Comprar
Avalie o custo total de comprar versus alugar ao longo do tempo.
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Parâmetros de comparação
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Resultado da comparação
Comprar economiza R$ 59.142 em custo líquido ao longo de 10 anos
- Patrimônio líquido final no imóvel
- R$ 178.139
- Valor final do imóvel
- R$ 403.175
- Juros hipotecários pagos
- R$ 133.516
- Vantagem de comprar
- +R$ 59.142
- Desembolso total do comprador
- R$ 340.671
- Custo de oportunidade de investimento
- R$ 42.703
- Patrimônio líquido final no imóvel (44.2%)R$ 178.139
- Saldo devedor da hipoteca (49.8%)R$ 200.846
- Custos de venda (6.0%)R$ 24.190
Em 10 anos, o patrimônio de R$ 178.139 compensa os desembolsos. A longo prazo, a valorização favorece a compra.
| Métrica | Atual (3%) | +1% (4%) |
|---|---|---|
| Valor final do imóvel | R$ 403.175 | R$ 444.073 |
| Patrimônio líquido final no imóvel | R$ 178.139 | R$ 216.583 |
| Vantagem de comprar | R$ 59.142 | R$ 97.586 |
Um ganho de 1% ao ano aumenta o patrimônio final em R$ 38.444, reduzindo o custo líquido da compra.
Modelo de fluxo de caixa com taxa fixa e reajustes constantes sem deduções fiscais.
Aluguel vs compra ao longo do tempo
Veja como os custos totais se comparam e quando comprar passa a valer a pena.
Anos
Comparativo de custos resumido
- Aluguel mensal (ano 1)
- R$ 1.900
- Aluguel após 10 anos
- R$ 2.479
- Custo líquido total
- R$ 264.376
- Hipoteca mensal
- R$ 1.439
- Impostos e seguro / mês
- R$ 450
- Manutenção / mês
- R$ 250
- Patrimônio líquido final no imóvel
- R$ 178.139
- Custo líquido total
- R$ 205.234
Detalhamento ano a ano
Compare aluguel pago, custos de compra, patrimônio e a diferença acumulada a cada ano.
| Ano | Aluguel mensal | Valor do imóvel | Saldo devedor da hipoteca | Patrimônio líquido final no imóvel | Custo líquido de compra | Custo total de aluguel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ano 1 | R$ 1.900 | R$ 309.000 | R$ 237.053 | R$ 53.407 | R$ 43.437 | R$ 23.100 |
| Ano 2 | R$ 1.957 | R$ 318.270 | R$ 233.924 | R$ 65.250 | R$ 62.610 | R$ 46.884 |
| Ano 3 | R$ 2.016 | R$ 327.818 | R$ 230.602 | R$ 77.547 | R$ 81.511 | R$ 71.373 |
| Ano 4 | R$ 2.076 | R$ 337.653 | R$ 227.075 | R$ 90.319 | R$ 100.129 | R$ 96.587 |
| Ano 5 | R$ 2.138 | R$ 347.782 | R$ 223.330 | R$ 103.585 | R$ 118.452 | R$ 122.548 |
| Ano 6 | R$ 2.203 | R$ 358.216 | R$ 219.355 | R$ 117.368 | R$ 136.470 | R$ 149.280 |
| Ano 7 | R$ 2.269 | R$ 368.962 | R$ 215.135 | R$ 131.690 | R$ 154.170 | R$ 176.804 |
| Ano 8 | R$ 2.337 | R$ 380.031 | R$ 210.654 | R$ 146.576 | R$ 171.540 | R$ 205.145 |
| Ano 9 | R$ 2.407 | R$ 391.432 | R$ 205.896 | R$ 162.050 | R$ 188.566 | R$ 234.328 |
| Ano 10 | R$ 2.479 | R$ 403.175 | R$ 200.846 | R$ 178.139 | R$ 205.234 | R$ 264.376 |
Cenários comuns
Compare valores iniciais típicos lado a lado.
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Perguntas frequentes
Respostas para perguntas frequentes sobre esta calculadora.
Qual é o custo líquido real de comprar um imóvel?
O custo líquido da compra considera todas as saídas de caixa (entrada, parcelas, juros, IPTU, condomínio, manutenção e ITBI/escritura) menos o patrimônio resgatado após a venda e quitação do saldo devedor.
O que é o ponto de equilíbrio entre alugar e comprar?
É o momento em que o patrimônio acumulado com a valorização do imóvel supera as despesas de aquisição e os juros pagos, tornando a compra financeiramente mais vantajosa que o aluguel.
Por que os primeiros anos da compra são mais caros que o aluguel?
Custos iniciais de cartório/impostos (4–8%) e a maior parcela de juros no início do financiamento favorecem o aluguel no curto prazo, mas a compra acumula patrimônio no longo prazo.
O que é a regra dos 5% para alugar vs comprar?
Ela estima os custos anuais não recuperáveis em 5% do imóvel (1% imposto + 1% manutenção + 3% custo de capital). Se o aluguel for menor, alugar pode ser financeiramente mais vantajoso.
Quantos anos é preciso morar no imóvel para valer a pena comprar?
Geralmente de 4 a 7 anos para diluir as taxas de cartório, comissões de corretagem e custos iniciais.
Esta calculadora considera o custo de oportunidade?
Sim, ela compara o valor da compra contra o aluguel com investimento da entrada no mercado financeiro.
Como funciona o cálculo
Entenda a fórmula e as variáveis por trás dos números.
Comparar aluguel e compra exige analisar as saídas periódicas de caixa em paralelo com o patrimônio constituído ao longo do tempo. O inquilino paga aluguel e seguro, enquanto o proprietário assume juros, impostos, condomínio e manutenção, mas acumula riqueza com a amortização e a valorização do imóvel.
Fórmulas de comparação de custo líquido
Custo líquido do comprador = Desembolsos + Custo de oportunidade − Patrimônio líquido final
Custo líquido do inquilino = Total de aluguéis + Total de seguros
Vantagem estimada = Custo líquido do inquilino − Custo líquido do comprador
Os oito pilares do modelo comparativo
- Amortização imobiliária: As parcelas fixas cobrem os juros e reduzem o saldo devedor do financiamento.
- Custos operacionais: IPTU, seguro residencial, condomínio e reformas são despesas não recuperáveis.
- Reajuste do aluguel: O aluguel aumenta anualmente conforme a taxa de reajuste informada.
- Custo de oportunidade: Rendimentos não auferidos pelo valor imobilizado na entrada e custos de aquisição.
- Valorização imobiliária: A valorização acumulada eleva o valor de mercado do imóvel.
- Custos de venda: Corretagem e despesas de transferência (5–7%) descontadas na venda.
- Patrimônio líquido: Valor final do imóvel deduzidas as despesas de venda e a dívida remanescente.
- Avaliação de vantagem: Resultado positivo indica menor custo líquido ao comprar; negativo favorece o aluguel.
Para aprofundar a matemática de financiamentos e amortização, consulte nossos guias sobre Prestação imobiliária: Principal, Juros, Impostos e Seguros e Como funcionam as tabelas de amortização.
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