Immobilier & Prêt Hypothécaire
Calculatrice Acheter vs Louer
Évaluez le coût total d’un achat vs une location dans le temps.
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Résultat de la comparaison
Acheter permet d'économiser 59 142 € sur 10 ans
- Capital net immobilier final
- 178 139 €
- Valeur finale du bien
- 403 175 €
- Intérêts hypothécaires payés
- 133 516 €
- Avantage à l'achat
- +59 142 €
- Dépenses totales de l'acheteur
- 340 671 €
- Manque à gagner d'investissement
- 42 703 €
- Capital net immobilier final (44.2%)178 139 €
- Prêt restant dû (49.8%)200 846 €
- Frais de vente (6.0%)24 190 €
Sur 10 ans, le capital constitué de 178 139 € compense les sorties de trésorerie. À long terme, la plus-value favorise nettement l'achat.
| Mesure | Actuel (3%) | +1% (4%) |
|---|---|---|
| Valeur finale du bien | 403 175 € | 444 073 € |
| Capital net immobilier final | 178 139 € | 216 583 € |
| Avantage à l'achat | 59 142 € | 97 586 € |
Un gain de 1% par an augmente le capital final de 38 444 €, diminuant encore le coût net d'achat.
Modèle de flux de trésorerie avec taux et revalorisation constants sans déductions fiscales.
Location vs achat au fil du temps
Voyez comment les coûts totaux se comparent et quand l'achat devient préférable.
Années
Comparatif des coûts en un coup d'oeil
- Loyer mensuel (année 1)
- 1 900 €
- Loyer après 10 ans
- 2 479 €
- Coût net total
- 264 376 €
- Mensualité hypothécaire
- 1 439 €
- Taxes et assurance / mois
- 450 €
- Entretien / mois
- 250 €
- Capital net immobilier final
- 178 139 €
- Coût net total
- 205 234 €
Détail année par année
Comparez loyers, coûts d'achat, capital et l'écart cumulé chaque année.
| Année | Loyer mensuel | Valeur du bien | Prêt restant dû | Capital net immobilier final | Coût net d'achat | Coût total de location |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Année 1 | 1 900 € | 309 000 € | 237 053 € | 53 407 € | 43 437 € | 23 100 € |
| Année 2 | 1 957 € | 318 270 € | 233 924 € | 65 250 € | 62 610 € | 46 884 € |
| Année 3 | 2 016 € | 327 818 € | 230 602 € | 77 547 € | 81 511 € | 71 373 € |
| Année 4 | 2 076 € | 337 653 € | 227 075 € | 90 319 € | 100 129 € | 96 587 € |
| Année 5 | 2 138 € | 347 782 € | 223 330 € | 103 585 € | 118 452 € | 122 548 € |
| Année 6 | 2 203 € | 358 216 € | 219 355 € | 117 368 € | 136 470 € | 149 280 € |
| Année 7 | 2 269 € | 368 962 € | 215 135 € | 131 690 € | 154 170 € | 176 804 € |
| Année 8 | 2 337 € | 380 031 € | 210 654 € | 146 576 € | 171 540 € | 205 145 € |
| Année 9 | 2 407 € | 391 432 € | 205 896 € | 162 050 € | 188 566 € | 234 328 € |
| Année 10 | 2 479 € | 403 175 € | 200 846 € | 178 139 € | 205 234 € | 264 376 € |
Scénarios courants
Comparez des points de départ typiques côte à côte.
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Foire aux questions
Réponses aux questions fréquentes sur cette calculatrice.
Quel est le coût net réel de l'achat d'un logement ?
Le coût net d'achat prend en compte l'ensemble des dépenses (apport, intérêts, taxes foncières, assurance, entretien, charges et frais de notaire) déduction faite du capital net récupéré lors de la revente après déduction du solde de prêt.
Qu'est-ce que l'année de rentabilité entre location et achat ?
C'est le moment où le capital accumulé et la plus-value immobilière compensent les frais d'acquisition et les charges d'emprunt, rendant l'achat plus avantageux que la location continue.
Pourquoi les premières années d'achat coûtent-elles plus cher que la location ?
Les frais de notaire et de transaction initiaux (2 à 8 %) ainsi que la forte part d'intérêts dans les premières mensualités font que la location est plus rentable à court terme, alors que l'achat s'impose sur la durée.
Qu'est-ce que la règle des 5% pour louer ou acheter ?
La règle estime les coûts annuels non récupérables à 5% de la valeur du bien (1% taxes + 1% entretien + 3% coût du capital). Si un loyer équivalent est inférieur, louer peut être plus avantageux.
Combien de temps faut-il habiter un logement pour rentabiliser l'achat ?
Il faut généralement 4 à 7 ans pour amortir les frais de notaire, les intérêts initiaux et les frais d'agence.
Ce calculateur prend-il en compte le coût d'opportunité ?
Oui, il compare l'achat à la location en investissant l'apport et les économies mensuelles sur les marchés financiers.
Comment fonctionne le calcul
Comprenez la formule et les variables derrière les chiffres.
Comparer la location et l'achat exige de mettre en balance les sorties de trésorerie régulières et le patrimoine constitué dans le temps. Le locataire ne paie que son loyer et son assurance, tandis que le propriétaire assume intérêts, taxes foncières, entretien et charges, tout en accumulant du capital grâce à l'amortissement et à la plus-value.
Formules de comparaison des coûts nets
Coût net acheteur = Dépenses réelles + Coût d'opportunité − Capital net final
Coût net locataire = Loyers cumulés + Assurance locative cumulée
Avantage modélisé = Coût net locataire − Coût net acheteur
Les huit piliers du modèle comparatif
- Amortissement du prêt : Les mensualités fixes remboursent les intérêts et réduisent le capital restant dû.
- Charges et entretien : Taxes foncières, assurance habitation, charges de copropriété et entretien constituent des coûts irrécupérables.
- Indexation des loyers : Les loyers augmentent chaque année selon le taux de revalorisation prévu.
- Coût d'opportunité : Rendements financiers auxquels vous renoncez en immobilisant votre apport.
- Plus-value immobilière : L'appréciation annuelle composée augmente la valeur vénale du bien au fil du temps.
- Frais de vente : Frais de transaction et d'agence (environ 5 à 7 %) déduits lors de la cession.
- Capital net final : Valeur du bien au terme de la période moins frais de vente et prêt résiduel.
- Évaluation de l'avantage : Un résultat positif démontre que l'achat génère un coût net inférieur à la location.
Pour explorer les calculs d'amortissement et de mensualités de prêt, consultez nos guides sur Composantes d'un prêt immobilier : Capital, Intérêts, Taxes et Assurances et Comment fonctionne un tableau d'amortissement.
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